De brief die Hugo de Jonge op 23 mei 2024 stuurde aan gedeputeerde Anne Koning van Zuid-Holland was geen liefdesbrief. Financieel Dagblad kopte op 1 juni 2024 zelfs: ‘Provincie Zuid-Holland haalt bakzeil in woningbouwruzie met De Jonge’.
Minister De Jonge sommeert gedeputeerde Koning in reactie op haar brief van 06 mei 2024 om meer in lijn met de rijksoverheid te sturen waar het gaat om de Woningbouwopgave van Zuid-Holland.
Wat kunnen we in Hillegom leren van deze briefwisseling?
- We bouwen in Hillegom meer dan voldoende voor de nationale opdracht
- We bouwen hier voor de nationale opdracht ook voldoende in de juiste segmenten (‘sociaal’, ‘midden’ en ‘vrije sector’)
- Ondanks dat we in Hillegom voldoende bouwen is het devies: compacter en goedkoper bouwen
- Zowel gedeputeerde Anne Koning als minister Hugo de Jonge gaan voor behoud van open landschap: “We kijken als eerste naar locaties die al bebouwd zijn of mogen worden, zodat we zo min mogelijk bodem afdekken, zoals u ook heeft gevraagd.”
Hieronder een uitgebreide toelichting voor de liefhebbers; bij elk onderwerp wordt ingezoomd op de situatie in Hillegom.
• De woningbouwopgave van provincie Zuid-Holland
De woningbouwopgave van provincie Zuid-Holland voor de periode 2024 t/m 2030 is inmiddels 273.021 woningen. In dit aantal zit een reservecapaciteit van 30%! De netto opgave is 210.016 woningen.
Wat betekent dit voor Hillegom:
– Voor Holland Rijnland betekent dit in de periode 2024 t/m 1030 netto 27.197 woningen (dit is ca. 12,95% van de 210.016 woningen voor heel Zuid-Holland).
– Voor Hillegom betekent dit in de periode 2024 t/m 2030 netto 1.074 woningen (dit is ca. 3,95 % van de 27.197 woningen voor heel Holland Rijnland).
• Goedkopere woningen
Gemeenten dienen volgens de briefwisseling te streven naar het plannen van goedkopere woningen.
Dit kan volgens de provincie op de volgende manieren:
– door concrete afspraken te maken met projectontwikkelaars
Een voorbeeld hiervan is grondprijsdifferentiëring (‘goedkope woningen’ op goedkopere grond in combinatie met ‘dure woningen’ op duurdere grond);
– door actief beleid te maken voor goedkoper bouwen
Denk hierbij aan beleid voor beheersing bouwkosten door simpeler te bouwen.
(Ikea is hiervan een goed voorbeeld. Zij geven ontwerpers mee om bijvoorbeeld een stoel te ontwerpen die niet meer dan € 7 aan materiaal mag bevatten.)
– meer inzet van lokale bouwers die wellicht met minder overhead en meer betrokkenheid goedkoper kunnen werken
Zeker waar het aankomt op kleinschalig maatwerk, zoals kleinschalige transformaties van bedrijfsfunctie naar woonfunctie. Of van winkelfunctie naar woonfunctie.
Wat betekent dit voor Hillegom:
– Voor alle projecten die nog niet zijn beklonken nagaan in hoeverre er compacter en goedkoper gebouwd kan worden. Dit is immers waar we met z’n allen naartoe willen;
– Hillegom heeft veel verouderde bedrijfslocaties die nog kunnen worden omgezet naar woonfunctie;
– In Hillegom zijn veel regionale ontwikkelaars en aannemers die hier graag hun schouders onder willen zetten;
– In Elsbroek zou bijvoorbeeld één op de tien woningen die in de verkoop komen, kunnen worden gesplitst naar 2 woonunits. Op zich levert dit niet veel extra woningen op, maar hiermee stem je wel de huidige voorraad geleidelijk af op de voorkeur voor compacter en goedkoper wonen, wat wellicht een aanjagende functie heeft.
• Betaalbaar wonen
Van de totale hoeveelheid woningen moet 67% betaalbaar zijn.
Betaalbaar wonen = segment sociale huur + segment midden.
De minister wil niet meegaan in het idee van de provincie om te gaan voor 40% sociale woningbouw.
Hij wil hiermee voorkomen dat te weinig woningen worden toegevoegd in het segment ‘midden’.
Hij stelt voor om geleidelijker te streven naar 30% sociale huur.
Zijn voorstel is om gemeenten die al op 26% sociale huur of hoger zitten te laten streven naar 30% sociaal (maar niet te verplichten).
De minister verwacht dat in Zuid-Holland door administratieve verschuivingen, dus opschaling van de normen ‘betaalbaar’, al 40.000 woningen automatisch extra in de categorie sociale huur gaan vallen. Hierdoor voegt de provincie zonder te bouwen al ca. 18% van de gewenste sociale huurwoningen toe.
Gemeenten die al een voorraad hebben van 26% sociale huurwoningen of meer, moeten van de minister ten minste 40% bouwen in het segment midden. De gedachte hierachter is dat een deel van de huurwoningen in het segment midden geleidelijk door opschaling van normen naar het segment sociale huur zullen vloeien.
Wat betekent dit voor Hillegom:
– Hillegom moet dus van 2024 tot en met 2030 nog 1.074 woningen toevoegen.
segment sociaal
– Hillegom zit met 26% sociale huurwoningen op het gemiddelde van Nederland
– Gemeente Hillegom hoeft dus niet meer te bouwen dan 26% sociale huurwoningen
– Ofwel 26% van 1.074 is 279 woningen
– Inclusief 30% reserve is dit 363 woningen
segment midden
– Van de toe te voegen woningen woningen moet 2/3 betaalbaar zijn
– Ofwel 67% van 1.074 is 716 woningen
– Van de betaalbare woningen moeten dus 716 – 279 = 437 woningen vallen in het segment ‘midden’
– Inclusief 30% reserve is dit 568 woningen
vrije sector
– voor het segment vrije sector blijft over 1/3 maal 1.074 woningen = 358 woningen
– Inclusief 30% reserve is dit 465 woningen
Volgens het rapport van Companen staan in Hillegom t/m 2030 de volgende aantallen woningen gepland:
– 370 woningen in segment ‘sociale huur’
– 465 woningen in segment ‘midden’,
– 610 woningen in segment ‘vrije sector’
Gemeente Hillegom bouwt voor alle segmenten dus (netto) aanzienlijk meer dan de wens van de minister.
Inclusief de marge van 30% komt Hillegom over de periode 2024 t/m 2030 alleen in het segment ‘midden’ ca. 100 woningen te kort. Door wel naar dit aantal te streven zullen uiteindelijk minimaal de gewenste 437 woningen worden toegevoegd (zie ook volgende punt).
• Van 355.000 naar 390.000
De koopprijs van betaalbare woningen is door de minister voor 2024 opgeschroefd van 355.000 naar 390.000. Hierdoor stroomt een aantal woningen van het ‘segment vrije sector’ automatisch door naar het ‘segment midden’.
Wat betekent dit voor Hillegom:
– Adviesbureau Companen hield in februari 2024 nog de norm van 355.000 aan
– Een deel van de woningen die volgens bureau Companen te veel worden gebouwd in het segment ‘vrije sector’ vloeit dus nu automatisch naar segment ‘midden’
– Een ruwe schatting is dat het om ca. 10% van de woningen gaat, dus waarschijnlijk enkele tientallen woningen
• Open landschap
In de brief gericht aan de minister, d.d. 6 mei 2024, schrijft gedeputeerde Koning dat een belangrijk uitgangspunt voor de woningbouwopgave is dat het open landschap zo veel mogelijk gespaard blijft.
Letterlijk citaten uit deze brief:
Het is ons gezamenlijk doel om de benodigde woningbouw vooral in bestaand stedelijk gebied te realiseren, nabij hoogwaardig openbaar vervoer. …… We zetten daarvoor in op binnenstedelijk intensiveren, waarbij we ook kansen zien om woningen toe te voegen in de bestaande steden en dorpen en daarmee bestaande wijken en buurten te verbeteren en klimaatbestendiger te maken. De realisatie hiervan vraagt om uw en onze gezamenlijke en blijvende inzet, zodat we de kwaliteit van de bestaande steden en dorpen kunnen verbeteren en tegelijkertijd het omliggende landschap kunnen ontzien.
en
Daarbij zullen we als eerste kijken naar locaties die al bebouwd zijn of mogen worden. Zodat we zo min mogelijk bodem afdekken, zoals u ook heeft gevraagd.
Onze inzet is het open landschap zo veel als mogelijk te sparen, zodat we ook voldoende ruimte houden voor een toekomstbestendige landbouw, energievoorziening, water-, recreatie- en natuuropgaven. Ook wegen we daarbij het type te bouwen woningen en efficiënt ruimtegebruik mee. De verwachting is dat over dit onderwerp met PS kan worden gesproken na het zomerreces.
We koersen erop dat de besluitvorming over nieuwe locaties van drie of meer hectare meegenomen kan worden in de herziening van het Omgevingsbeleid 2025.
Verder staat in de brief van de gedeputeerde dat zij wil aansturen op:
– beter in kaart brengen van mogelijke locaties in dorp en stad;
– kleinere woningen, om te komen tot meer wooneenheden per beschikbaar oppervlak;
– stimulering ruimtebesparende woonvormen.
Wat leren we van correspondentie tussen Rijk en provincie?
• In Hillegom wordt in alle segmenten meer dan voldoende bijgebouwd.
• Rijksoverheid en provincie gaan voor het openhouden van landschap en geven de voorkeur aan het binnenstedelijk toevoegen van woningen. Ofwel optimalisering van zowel binnen- als buitengebied.
• Een flex-woonwijk is in ieder geval in het kader van de nationale woningbouwopgave lariekoek.
Brief van minister Hugo de Jonge aan gedeputeerde Anne Koning van provincie Zuid-Holland
(dd 23 mei 2024)
Brief van gedeputeerde Anne Koning van provincie Zuid-Holland aan minister Hugo de Jonge
(dd 06 mei 2024)
